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上海买房：动迁房是否值得购买？看完这篇你就明白了
日期：2022-04-22 17:28 来源：网易号
我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔，你好，目前是预算在400万左右，急需买房，考虑到动迁房价格较低，想要入手，但是害怕整体的居住氛围跟条件太差，居住人群复杂，想问一下动迁房是否值得购买？我担心这些问题具体的情况到底如何呢？
沪叔：你好，大部分购房者对动迁房的印象比较差，认为动迁房物业管理不好，人员层次较为复杂。其实动迁房有较高的出租率，随着出租率上涨，这些楼盘的管理质量都会得到极大的提升；对住房品质有较高要求的购房者可能比较抵触动迁房，但是由于房价的缘故，很多人都开始选择动迁房。但实际上很多动迁房如今的质量还算不错，居住条件跟周围氛围都较好。而如今动迁房与商品房的价格也越来越接近，主要就是因为某些商品房质量较差，导致动迁房品质甚至高于商品房，所以对于预算有限的购房者来说，动迁房是不错的选择。而对于热门板块的动迁房来说，投资也是可以考虑的。
提问：沪叔你好，上周我去看了一个新盘，在售楼部大厅中央的沙盘，置业顾问在讲整个项目在建一期，看不懂里面有什么点要注意的，感觉很不错的样子。
沪叔：你好，沙盘的重要性一直以来被很多购房者忽略，在售楼部看沙盘第一看整体，不仅要清楚所选楼栋的位置，还要了解其他楼栋的规划，再看是否是临街房源，有没有绿化带或隔离带，临街房源的噪音相对大一些，但是价格低；其次还要看小区车道的规划，是否人车分流，车辆入口和建筑物之间是否有遮挡等等；第二看比例尺预估实际距离，这样可以测算楼与楼，楼与街道之间的距离，如果距离太近，会降低居住舒适度；第三看内部规划中不好的地方，比如说变电站，垃圾处理中心等地，不仅有辐射伤害，还会对居住环境造成影响，挑选楼栋时要注意避开；第四看房子的朝向，要注意并不是所有的房子都朝南，建议大家避开朝西北和北向的房子，这类朝向的房屋采光不好；第五看沙盘上的水晶体，向售房人员了解这些地方未来的具体规划；第六看车位，提前了解车位的位置和数量等；最后还要看周围的配套设施，主要是商业、学校、医疗等方面，要有一个比较全面的了解。
提问：沪叔，你好，在上海有购房资格，单身，想买房自住，想问一下是否必须要买市区的楼盘，还是也可以考虑一下郊区的房子？因为手头预算不够现在可能买不起市区的房子，我是应该现在入手郊区的楼盘还是应该再等等购买市区的新房呢？
沪叔：你好，有人选择郊区的房子购买，而有人还在等着市区的楼盘降价。实际上，从上海的楼市来看，郊区板块也逐渐收到了买房人的关注，其实现在随着交通的发展，尤其是地铁的普及，使得郊区出行也较为方便，再加上自驾，郊区其实与市区的距离也不算太远。并且随着上海经济的进一步发展，人口外溢会进一步加强，未来市中心将会成商业中心，而郊区才是大量人口的聚集地，而且郊区发展潜力十足且价格较为合适，性价比较高，对于刚需人士来说，是较为合适的选择。不仅价格合适，而且居住体验不错，何乐而不为呢？
提问：沪叔，你好，上海工作，有购房资格，刚需自住，预算400-500万以内，想买地铁房，但是最近的积分摇号，有的看中的地铁太贵了，买不起，有些就是积分不够，我该怎么去选择呢？有哪些可以推荐的呢？
沪叔：你好，对于刚需群体来说，地铁房几乎是首选，但这并不是说除了地铁盘就找不到其他好的房子。例如，学区房，去年上海房价结构性很重要的一个原因就是学区房，虽然说新房很难确定学区，但只要版块内新出现优质学校，房价绝对会变化。除此之外，大型或者中型市政配套旁的品质新房也是不错的选择。当然，还要多多注意房子的品质。如果自身预算不够高，那就可以看看板块有利好，低总价的项目。总价500万以下的房源并不少。金山、崇明这些板块基本不用考虑，人口流动少，房子基本无人愿意接盘。如果预算再低一些，估计也只能看看二手的老破小或者郊区的新房了。上海投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。
责任编辑：王健